近几年，因为房价暴涨，很多城市相继出台了各种房屋限购政策，以打击“炒房”。为了买房，规避限购政策，许多人借用朋友或亲人的名义买房，需要注意，这种行为方法不可取，稍有不慎会导致情财两空。我们借个案例来分析一下，“借名买房”的法律风险。

一、案件事实

在某市，姐姐为规避当地的房屋限购政策，借用弟弟的名义买了一处房产。不料，弟弟因债务纠纷，登记在其名下的这套房产被法院查封了，在执行过程中姐姐出面主张自己是这套房产的实际权利人，向法院提起执行异议之诉，很遗憾的是本案经历一审、二审，其主张均被驳回。

二、案涉法律规定及理解

1、《民法典》第二百零八条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定交付。

2、《民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第208条规定的是“物权公示”，是指在物权发生变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，是第三人知道物权变动的情况，避免第三人遭受损害并保护交易安全。第209条规定的是不动产物权的设立、变更、转让和消灭，统称为不动产物权变动。众所周知，我国对物权采用的是登记主义，不动产物权的变动必须依照法律规定进行登记，只有经过登记，才能够发生物权变动的效果，才具有发生物权变动的外部特征，才能取得不动产物权的公信力。

三、结合案例，讨论说法

实践中，由于购房资格限制，逃避债务、获取贷款等原因，实际购房人委托名义购房人以其名义实施购房行为，俗称“借名买房”。若借名所购房屋因名义购房人的原因被法院采取强制措施，借名人能否基于借名关系排除强制执行？答案是不能！

根据民法典的相关规定，借名买房属于姐弟俩内部产生的一种债权债务关系，不足以对抗第三方享有强制执行的债权。姐姐为规避限购政策，在主观上存在故意的心理，过错在于姐姐，其应当自行承担由此产生的风险。借名买房实质是债权债务的关系，而购买房屋并进行登记是一种物权关系，二者不能等同，债权关系不能对抗物权关系。部分买房者通过“借名买房”进行规避，却忽视了“借名买房”存在的风险，落了个情财两空，引发更大矛盾。因此，“借名买房”不可取。

（文章来自：河北凌众律师事务所  殷自利律师）