最近办了不少关于法院对已经备案登记的房产进行查封执行的案件，因涉案房屋往往都是仅仅交纳了首付款，剩余款项都是通过银行贷款的形式购买，开发商承担阶段性担保责任，如购房人因为其他诉讼被法院查封房产进行拍卖执行，开发商往往面临房子收不回来，还要为银行承担担保责任的问题。为此我想谈一下我的看法：

通过查找相关案例发现其中浙江省高级人民法院再审（2015) 浙民申字第2364号中法院认为，“预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。

根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 (法发［2004] 5号）第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封： (一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； (二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋； (三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定，法院可以对执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行查封。严格来说，在预售商品合同关系中，作为买受人的被执行人对预售商品房仅拥有过户请求权，本身不足以改变执行标的物的权利归属，执行标的物不是被执行人的责任财产。但在正常情况下，作为买受人的被执人在预售商品方符合过户登记的情况下，得以请求开发商办理过户手续，最终取得所有权，预查封就转化为为对商品房的正式查封；在房地产开发企业因某些原因不能交付房产时，房地产开发企业主张返还的购房款及主张的违约金、损失等就可以成为法院的执行对象。正是在这个意义上，被执行人对预售商品房拥有的财产权益得以作为被执行人的责任财产予以“预查封＇。基于商品房预售合同的法律性质及预查封的目，此类预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得可供执行的财产权益，而非房产本身。”

（河北凌众律师事务所律师   武叔红）