一、法律依据
1、 <最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该法律条文意思通俗理解为：只要业主和开发商签了认购书或者订购协议等具备商品房买卖合同主要内容的文件，该文件应当认定为商品房买卖合同。
2、<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
上述法律条文意思通俗理解为：业主在和开发商签订商品房买卖合同时，只要开发商不能提供商品房预售证，开发商的行为就属于违规行为，业主可以基于此主张该商品房买卖合同无效，要求开发商返还购房款并支付相应违约损失；但是从基于保护双方真实意愿、维护和谐出发，法律又规定在起诉前取得商品房预售证明的，法院可以认定有效。
二、参考案例
2017年5月，原告白某与被告某开发商签订了《认购协议书》约定：白某支付400000元首付款，购买被告开发的房屋一套，预计在2019年12月31日前交付房屋。截止到2020年5月原告起诉之日，被告尚未办下房屋预售证，在此期间，原告多次向被告提出退房并返还购房款，被告置之不理。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，法院经审理作出判决：判令《认购协议书》无效，被告返还原告购房款并支付相应利息。
三、案例警示
现在房价居高不下，建议各位购房人士在购房时，一定要查看楼盘的“五证”是否齐全，避免产生损失，带来不必要的麻烦，如果开发商的资金充足，损失还可以弥补；如果开发商资金链断裂，那各位业主的损失将会更加巨大。
（文章来自：河北凌众律师事务所 殷自利律师）
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